ファイナンシャルプランナー目線のリアルアドバイスを大公開!土地価格の基礎知識について知っておこう!Vol.2 「マイホームを建てたい!」のその前に…土地購入で成功するためのヒントを教えます!マイホームを建てるために、欠かせない土地(用地、宅地)。建替えや相続などで、用意ができている場合を除けば、建物と同様に、人生最大級の大きな買い物になること間違いなし。“土地価格の基礎知識について知っておこう!” vol.2では、ファイナンシャルプランナーならではの土地購入で成功するためのヒントをご紹介します。

lesson1:住宅ローンの金利はどのように決まるの?

住宅ローンの金利が、何に影響を受け、どう動くのかを知っていれば、利用する際に判断がしやすくなるもの。そこで金利の動向をチェックする際に目安となる「指標」を確認するところから始めてみましょう。

変動金利の場合。指標となるのは「短期プライムレート」など。「短期プライムレート」とは、金融機関が優良企業向けに1年以内の短期で貸し出す際に適用する最優遇貸出金利(プライムレート)のこと。金利は半年ごと(一般的に4月と10月)に見直されますが、そのときに、この「短期プライムレート」が上がっていると金利が高くなり、下がっていれば金利は低くなると予想できます。

固定金利(長期金利)の場合。指標となるのは「新発10年国債利回り」「新発10年国債利回り」とは、財務省から定期的に発行される国債の最新もののこと。固定金利(長期金利)は、インフレやデフレなど将来の物価変動や、将来の金融政策が及ぼす影響を予想(期待)して金利水準が決定されます。インフレ(物価が上昇し続け、経済状態が好況時に発生する)期待が高まると、金利も高まる傾向に。

Lesson1まとめ。“対”のように捉えられがちな変動金利と固定金利ですが、実は別々の指標で決定。だから、それぞれの動きに違いが生まれることに!さらに、金融機関では変動金利・固定金利の一般動向に加えて、独自の特色を出すために、アピールしたい住宅ローンの金利を一定期間引き下げるなどのキャンペーンを実施することも。さまざまな条件はありますが、その時点での市場最低金利を打ち出すこともあるため、常にチェックしておきましょう。

Lesson2:どの住宅ローンを選ぶのがいいの?

住宅ローン金利の動向を予測するのは、プロでもなかなか難しいもの。ベストな住宅ローンを選ぶために、金利タイプの違いやメリットを知っておくことが大切です。

金利タイプによるメリットとデメリット

「変動金利」メリット…返済中に金利水準が下がると、返済額も減少。一般的に金利は低め。デメリット…当初の借入時に返済額が確定しない。返済中金利が上昇すると返済額も増加する。「全期間固定」メリット…借入時に最終日までの返済額を確定できるため、安定的な返済が可能。デメリット…変動金利に比べて、現在の金利は高い。「固定金利期間選択型」メリット…一定期間の金利が確定できる。当初の割引の大きなものも。デメリット…固定金利特約期間終了後の返済額が確定できない。

金利予測とローンの選び方の例

金利が上昇しそう…「固定金利」(特に期間の長い固定金利期間選択型)で金利上昇に備える。金利が下落しそう…「変動金利」にしておくと、金利が下がったときのメリットを最大限に受けることができる。しばらく金利の動きはなさそう…金利の低い「変動金利」で返済を進め、上がりそうになったら固定金利期間選択型に切り替える。または、先々の金利上昇が不安なら、最初から全期間固定金利を選ぶ。※返済期間や家計の余力によっても、どちらがよいかはケースバイケース

Lsson2まとめ。このようにローン選択に際しての一般的なセオリーはありますが、結局のところ、家庭ごとの収入予測や返済計画(とくに返済期間)なども含めた判断が必要になるので、家計の実態をしっかり把握しながら、プロに相談して住宅ローンの選択をするのが賢明です!

Lesson3:住宅ローン開始後に、金利が上昇し始めたら?

全期間固定金利で住宅ローンを組んでいる場合をのぞいて、住宅ローンの返済開始後の金利上昇はまさに一大事。そのままにしていると取り返しがつかなくなる場合もあるため、最善の対策を考えなければなりません。

金利が上昇した場合の対策例

対策例1、変動金利を長期の固定金利に変更する。ただし、長期金利の方が先に上昇する傾向にあるため、固定金利への切り替えの際にはそれまでより金利が上がってしまうことも。
                                   対策例2、繰り上げ返済をする。金利上昇の影響を軽減するために変動金利ローンを中心に繰上げ返済をおこなう(変動金利・固定金利ミックスローン設定の場合)
                                   対策例3、借り換えをする。
                                   安定的な返済が可能な固定金利のローンに借り換えをする(借り換えには一定の手数料がかかるため注意)

土地を購入するとさまざまな諸費用がかかってしまうもの。中でも仲介手数料は土地をどのように購入したかによって変わってくることがあるため、実際にいくらかかるのか、また値引きしてもらえそうかなどを、 チェックしておくと良さそうです。

Lesson4:住宅ローン金利が1%上昇したら?

もしこの先金利が1%上昇したら、毎月の返済額や総返済額にどれくらいの差が出てくるのか、シミュレーションを確認してみましょう。

金利のシミュレーション

詳しくは「いまが建てどき?!【住宅ローン金利編】」もしもシミュレーションをチェック。金利が1%上がると支払額がどんとアップしてしまうため、金利情報のこまめなチェックが欠かせません。ABCハウジングの各モデルホームで、ぜひご相談ください!

*記載の情報は2018年5月時点のものです。

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